以案说法

本报记者 张萌萌

案情

    赵某在镇平县某机电市场购买了两间上下三层的商铺，并委托该市场的物业管理公司对外租赁这两间商铺。２０１０年５月１日，物业管理公司以自己的名义与丁某签订了房屋租赁合同，将赵某的两间上下三层商铺全部租赁给丁某，约定租赁期限从２０１０年５月１日至２０１５年４月３０日。吴某同样在该机电市场购买了两间商铺，并委托该市场的物业管理公司对外租赁这两间商铺。２０１０年１２月３０日，物业管理公司以自己的名义与丁某签订房屋租赁合同，将吴某的两间一层商铺租赁给丁某，约定租赁期限从２０１０年７月１日至２０１５年４月３０日。两份房屋租赁合同均约定：租金按年一次性交清，承租人应提前一个月交下一年度房租。合同签订后，丁某依约向物业管理公司支付了租金。２０１０年至２０１４年，赵某、吴某均从物业管理公司领取租金。２０１４年５月１日至２０１５年４月３０日的租金，丁某已按合同约定提前支付物业管理公司，赵某、吴某却未到物业管理公司领取。２０１４年５月１日，赵某、吴某来到丁某租赁的商铺，强行将房屋门关闭，要求解除合同，收回房屋。丁某将赵某、吴某告上法庭，并将物业管理公司列为第三人。

庭审

    被告赵某辩称：原告丁某所诉不实，诉状中称的租赁房屋与事实不符。被告赵某与原告丁某的合同因原告未按合同履行，并因其不履行维修义务已造成根本违约，该合同应予解除。

    被告吴某辩称：被告吴某与原告丁某的合同系不定期合同，已在２０１４年５月１日通知解除，且原告在承租期间不履行维修义务，其行为造成根本违约，该合同应予解除。

    第三人物业管理公司辩称：１．原告丁某与被告赵某的租赁合同是经赵某委托由其办理的，履行时间为２０１０年５月１日至２０１５年４月３０日。赵某不履行合同，擅自关门是违约行为。２．原告丁某与被告吴某的租赁合同是经吴某委托由其办理的，租赁合同到期时间为２０１５年４月３０日止。吴某擅自关商户门也是违约行为。３．作为机电市场的协调管理者，物业管理公司只承担协调服务和管理不善的责任，不承担业主与商户之间因合同纠纷造成的一切责任。

判决

    原告丁某与第三人物业管理公司签订的两份房屋租赁合同有效，被告赵某、吴某继续履行合同。

说法

    法官解释，根据《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，赵某、吴某均委托物业管理公司向外出租房屋，虽然物业管理公司以自己的名义与丁某签订房屋租赁合同，但签订的合同在委托事项范围内，属于有效合同，合同应当对赵某、吴某有约束力。在合同约定的租赁期限内，赵某、吴某不能单方解除合同，应当继续履行合同。赵某、吴某辩称丁某未履行维修义务及支付租金构成根本违约，但他们没有提供足够的证据证明丁某构成根本违约，且丁某已经将房屋租金交付物业管理公司，赵某、吴某不领取不能认为是丁某违约，因此赵某、吴某的辩称理由不能成立。

（线索提供 李世顺）